In den letzten Jahren hat das Interesse an Immobilieninvestitionen in der Türkei sowohl bei Privatpersonen als auch bei Unternehmen deutlich zugenommen. In diesem Fachbeitrag möchten wir Ihnen einen umfassenden Überblick über den Immobilienerwerb in der Türkei bieten. Wir betonen jedoch die Wichtigkeit der professionellen Betreuung durch einen türkischen unabhängigen Rechtsanwalt, um potenzielle Risiken beim Kauf von Immobilien in der Türkei zu vermeiden.
I. Die Entwicklung des türkischen Immobilienmarktes
Die Stabilisierung der türkischen Wirtschaft und die Fortschritte im Beitrittsprozess zur Europäischen Union haben in den letzten Jahren das Interesse ausländischer Investoren an der Türkei geweckt. Diese positive Entwicklung hat auch der Immobilienbranche einen Aufschwung beschert. Zwar sind die Immobilienpreise in der Türkei seit den Jahren 2002 bis 2006 nicht mehr so rasant gestiegen wie zuvor, dennoch wird der Immobilienkauf in der Türkei weiterhin als lohnende Kapitalanlage empfohlen, vor allem aufgrund der steigenden Nachfrage aufgrund der jungen Bevölkerungsstruktur.
II. Gesetzliche Rahmenbedingungen des Immobilienerwerbs durch Ausländer in der Türkei
Die Grundsätze für den Immobilienerwerb durch Ausländer in der Türkei wurden ursprünglich im Grundbuchgesetz von 1934 (Gesetz Nr. 2644) festgelegt. Im Jahr 2003 wurden diese Bestimmungen durch das Gesetz Nr. 4916 vereinfacht, aber später vom Verfassungsgericht aufgehoben. Die aktuelle Rechtslage ist im Gesetz Nr. 5444 vom 29.12.2005 verankert, das am 07.01.2006 in Kraft trat.
Nach den aktuellen Bestimmungen können Ausländer Immobilien in der Türkei erwerben, unter folgenden Einschränkungen:
1. Gegenseitigkeitsprinzip: Der Immobilienerwerb durch Ausländer basiert hauptsächlich auf dem Prinzip der Gegenseitigkeit. Das bedeutet, dass Ausländer nur Immobilien in der Türkei erwerben können, wenn Staatsangehörige ihres Herkunftslandes auch türkischen Staatsbürgern den Erwerb von Immobilien in ihrem Land gestatten. Die Türkei unterhält Gegenseitigkeitsverhältnisse mit vielen westlichen Ländern.
2. Flächeneinschränkung: Ausländer können bis zu 2,5 Hektar (25.000 qm) Land ohne Genehmigung für Wohn- und Gewerbezwecke erwerben. Für größere Flächen bis zu 30 Hektar ist die Genehmigung des Ministerrats erforderlich. Zudem ist der Erwerb von mehr als 0,5 % der Gesamtfläche einer Provinz für Ausländer untersagt.
3. Ortseinschränkung: Ausländer dürfen nur in Gebieten Immobilien erwerben, in denen qualifizierte Bebauungspläne existieren. Militärische Sperr- und Sicherheitszonen sind von diesem Erwerb ausgeschlossen. Darüber hinaus ist für jeden Immobilienkauf eine Genehmigung bzw. Freistellungsbestätigung der örtlichen Militärverwaltung erforderlich, unabhängig von der Lage des Grundstücks.
4. Ausnahme: Erwerb durch Erbschaft: Die oben genannten Einschränkungen gelten nicht für Immobilien, die durch Erbschaft auf ausländische Staatsangehörige übergehen, sofern das Herkunftsland des Erblassers im Gegenseitigkeitsverhältnis mit der Türkei steht.
III. Die Abwicklung eines Immobilienkaufs in der Türkei
Die Übertragung des Eigentums an Immobilien in der Türkei erfolgt nach einer entsprechenden Willenserklärung von Verkäufer und Käufer ausschließlich im Grundbuchamt. Bei Immobilienkäufen durch Ausländer ist eine schriftliche Zusage der Militärverwaltung erforderlich, die bestätigt, dass die Immobilie nicht in einer militärischen Sperr- oder Sicherheitszone liegt. Diese Zusage wird in der Regel vom Grundbuchamt bei der zuständigen Militärbehörde beantragt und dauert etwa 6 bis 12 Monate.
Im Gegensatz zur Praxis in Deutschland sind Notare nicht in den Vertragsabschluss oder die Grundbucheintragung involviert. Die Parteien oder ihre Bevollmächtigten übertragen die Immobilien selbst und führen die notwendigen Prüfungen durch.
Bei der Grundbucheintragung muss ein vereidigter Übersetzer anwesend sein, wenn eine der Vertragsparteien die türkische Sprache nicht beherrscht. Für die Immobilienübertragung sind persönliche Unterlagen und Informationen der ausländischen Vertragspartei vorzubereiten.
Erforderliche Unterlagen beim Immobilienerwerb in der Türkei für Privatpersonen:
- Reisepass und notariell beglaubigte Übersetzung der Passkopie
- 2 Passfotos
- Heimatadresse und Name des Vaters
- Wenn ein Bevollmächtigter die Transaktion durchführt, ist eine Sondervollmacht erforderlich
- Steuernummer in der Türkei (wird vom örtlichen Finanzamt ausgestellt)
Erforderliche Unterlagen beim Immobilienerwerb in der Türkei für juristische Personen:
Zusätzlich zu den oben genannten Unterlagen:
- Notariell beglaubigte Unterschrift des Handlungsbevollmächtigten der Firma
- Ein Vollmachtzertifikat von der örtlichen Handelskammer, das sich auf den Gesellschaftsvertrag bezieht und angibt, welcher Gesellschafter für den Immobilienkauf verantwortlich ist
- Wenn ein Bevollmächtigter die Transaktion durchführt, ist eine Sondervollmacht erforderlich
- Steuernummer der Firma
Die Eintragung von Grundstücken ins Grundbuch (nicht von Wohnungen) kann bei ausländischen Käufern bis zu 3 Monate dauern, da das Grundbuchamt zuvor die Militärverwaltung bezüglich einer möglichen Militärzone konsultieren muss. Nach der Übertragung erhält der neue Eigentümer einen Auszug aus dem Grundbuch, den sogenannten “Tapu Senedi”.
Wir empfehlen dringend, bei Immobilienkäufen in der Türkei eine anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Da in der Türkei kein Notar am Kaufverfahren beteiligt ist, ist es im Interesse des Käufers, sicherzustellen, dass im Grundbucheintrag keine Steuerschulden, Sperrungen oder Belastungen zugunsten Dritter vermerkt sind. Die Einschaltung eines erfahrenen türkischen Rechtsanwalts kann vor vielen Risiken schützen, die im Zusammenhang mit Verkäufern und Maklern auftreten können.
IV. Steuern beim Immobilienkauf in der Türkei
Beim Kauf einer Immobilie in der Türkei müssen sowohl der Verkäufer als auch der Käufer jeweils 0,15 % (15 Promille) des Kaufpreises als Grundbuchgebühr zahlen. Der Käufer muss innerhalb von 3 Monaten nach der Übertragung die Immobilie bei der örtlichen Stadtverwaltung und dem Finanzamt anmelden. Jährlich fällt zudem eine Immobiliensteuer an.
Stand: 12.01.2008
Verfasst von: Dr. Fatih Dogan LL.M Rechtsanwalt TR (Avukat)
